## 핵심 소식
국토교통부는 2026년 10월 6일 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다고 발표했습니다. 이번 개정의 핵심은 전세사기 피해자의 최소한의 보증금 회복을 보장하는 ‘최소보장제’와 일부 피해자를 대상으로 한 ‘선지급-후정산’ 제도의 구체적인 시행 기준을 마련한 것입니다. 관련 제도는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
## 최소보장제는 어떻게 적용되나
최소보장제는 경·공매 등이 끝난 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 단순히 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 방식이 아니라, 대항력이나 우선변제권 행사로 돌려받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원 등 이미 회복한 금액을 고려해 최소지원금을 산정합니다.
예를 들어 보증금이 1억5천만원이라면 최소보장 기준은 5천만원입니다. 다만 실제 지원액은 이미 돌려받은 금액 등을 제외한 뒤 결정되므로 피해자별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
## 선지급-후정산 제도도 함께 시행
신탁사기 등 무권계약으로 피해를 입은 경우에는 경·공매 절차가 모두 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 추가로 회수되는 금액 등을 반영해 정산하는 ‘선지급-후정산’ 방식이 도입됩니다. 피해 회복까지 장기간 기다려야 했던 일부 피해자의 부담을 줄이려는 취지입니다.
시행령에는 최소지원금과 선지급금의 산정 기준뿐 아니라 신청 시기와 제출서류, 지급 절차, 이의신청과 반납 절차 등 실제 제도 운영에 필요한 기준도 포함됐습니다.
## 임차인이 확인해야 할 점
이번 제도가 시행된다고 해서 모든 전세 피해가 자동으로 보증금의 3분의 1까지 보상되는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 인정 여부와 기존 피해 회복액, 경·공매 및 채권 회수 상황 등에 따라 적용 여부와 지원액이 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 피해자는 본인의 인정 상태와 회수 내역을 기준으로 지원 대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
## 인천·부천 중개 현장에서는 무엇이 중요할까
인천과 부천처럼 아파트뿐 아니라 빌라·다세대·오피스텔 전세 거래가 활발한 지역에서는 피해 발생 이후의 지원제도만큼 계약 전 위험 확인이 중요합니다. 중개 과정에서는 등기사항, 선순위 권리관계, 보증금과 매매가격의 차이, 임대인의 체납 여부 확인 가능 범위, 전세보증 가입 가능 여부 등을 함께 살피는 것이 필요합니다.
이번 개정은 이미 발생한 피해의 회복 장치를 강화했다는 점에서 의미가 있지만, 중개 현장에서는 여전히 계약 전 권리분석과 임차인 안내가 가장 중요한 예방수단입니다. 특히 11월 13일 시행 이후에는 전세사기 피해 상담 시 기존 회수금과 지원금 산정 방식이 어떻게 연결되는지까지 확인해야 할 것으로 보입니다.
## 정리
이번 시행령 개정으로 전세사기 피해자의 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 부족분을 지원하는 최소보장제와 일부 피해자를 위한 선지급-후정산 제도가 구체화됐습니다. 시행일은 2026년 11월 13일입니다. 다만 실제 지원 여부와 금액은 개별 피해 상황에 따라 달라지므로 관련 기관의 최종 안내와 본인의 피해 인정·회수 내역을 함께 확인해야 합니다.
※ 이 글은 국토교통부와 정부의 공식 발표를 바탕으로 미스터리부동산이 이해하기 쉽게 재구성한 해설입니다. 개별 사건의 지원 여부와 금액은 관계기관 확인이 필요합니다.